Hoy miércoles se publica una resolución del gobernador Axel Kicillof que establece los procedimientos para que 697 barrios cerrados regularizacen su situación legal e impositiva en la Provincia de Buenos Aires.
Son los emprendimientos que la Agencia de Recaudación de Buenos Aires (ARBA) registra con la denominación de “macizos”. Hasta ahora, el organismo les cobra el impuesto a los desarrolladores de esos barrios, y estos a su vez prorratean el monto del tributo entre los propietarios condóminos, a manera de expensas.
Es una situación irregular porque al no haber escritura, sólo el boleto de compra – venta, el fisco deja de percibir ingresos. También el propietario fuera de norma reduce en 25%, aproximadamente, su valor patrimonial, además de enfrentar posibles problemas cuando quiera venderlo.
Se calcula que por estas irregularidades, el Estado provincial pierde de recaudar $ 1.500 millones al año. Más complejo aún es el caso del Impuesto Complementario, que corresponde a quienes tienen más de una propiedad en Buenos Aires. Como en los barrios cerrados los vecinos no pueden escriturar, ARBA acciona sobre los desarrolladores. Allí se traba el trámite. Resultado: cuando el emprendimiento está finalmente regularizado, “salta” la deuda y los terrenos no puedan escriturarse. Termina en un largo litigio judicial.
Queda otro detalle importante: muchos desarrollos urbanos de este tipo fueron instalados en zonas de escurrimiento natural de agua. Para ello levantaron alteos, ante la «vista gorda» de algunas intendencias. Eso crea el peligro de inundación de localidades vecinas. Es otro ejemplo de irregularidades en la factibilidad que debería haber agotado el proyecto. Los organismos de control ambiental bonaerense no dieron aprobación.
Por las leyes nacionales y provinciales, los emprendedores deberían subsanar el riesgo ambiental. Es otra posible carga que puede caer sobre esos barrios en situación irregular.
El último obstáculo a detectar es el cumplimiento de la Ley N° 14.449 de Justo Habitat. La norma impone a cada desarrollador que ceda al municipio correspondiente el equivalente de 10 % de “Tierra Ganada”. O su estimación razonable en dinero. El concepto de la norma es que el inversor compró una tierra rural, que después del permiso (municipal y provincial) se valorizó metro por metro para el uso urbano. Por lo tanto, deberá compartir ese incremento patrimonial que se generó después del permiso.
Para la revisión de todos y cada uno de esos aspectos, el ministerio de Gobierno, a cargo de Teresa García, publicará en el Boletín Oficial la resolución con los requerimientos para la normalización.
Según la funcionaria, hay 343 barrios cerrados terminados y en regla. También 97 que esperan la nueva resolución para poder ingresar. Y quedan 600, aproximadamente, de los mencionados como “macizos” por ARBA.
De acuerdo con Cristian Girard, director de ARBA, hay 200 millones de metros cuadrados no declarados. El Estado deja de recaudar alrededor de $ 1.500 millones por este bache del sistema. Anualmente, los countries tributan en conjunto $ 6.000 millones.
«En ese sentido, ya estamos aplicando de oficio la valuación de ‘country’ a 73 desarrollos inmobiliarios y seguimos fiscalizando y notificando, para pasar de ‘tierra rural’ a ‘country en desarrollo’ al 100% de los barrios cerrados que se encuentran en situación impositiva irregular», amplía Girard.
Este tipo de irregularidades lleva muchos años. La secuencia se inicia cuando los municipios autorizan a los desarrolladores a vender tierras para construir esos barrios, previa rezonificación de lugares considerados específicos, rurales o semirurales. En casi todos los casos, sin los estudios de factibilidad que es competencia final de los organismos de la Provincia.
Las comunas conceden la obra porque perciben tasas y además generan trabajo local. Ahí aparece la primera problemática. Es entre la Provincia que revisa la cuestión ambiental, hidráulica, los servicios (agua, luz, gas), mensuras, entre otras cuestiones, y los emprendedores que señalan “la burocracia” excesiva de la administración provincial. Si agotan cada una de las instancias, en los tiempos que maneja el Estado, los proyectos demorarían hasta la imposibilidad de realización. Eso que dicen los empresarios sería verificable. Tanto como que se levantaron barrios cerrados en bañados o lugares anegables, por ejemplo.
Hace algunos días, la ministra García participó con Axel Kicillof, de una reunión virtual con representantes de la Cámara de Desarrolladoras Urbanos (CEDU) y de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).
En esa oportunidad, el gobernador explicó que su gestión promueve “una política que genere beneficios para todos: la Provincia, los municipios, los empresarios y los propietarios de las viviendas”. El objetivo, insistió, es regularizar todo antes de julio 2021.
Kicillof acaba de poner en funcionamiento la nueva Unidad de Tierra y Vivienda. Concentra en el ministerio de Gobierno, a través de la UTV, 7 áreas diferentes de control y habilitación que estaban dispersas en otras carteras.