Los jóvenes adultos hoy tienen muchas menos chances de comprar la vivienda en la que viven que las generaciones anteriores. Hace unos días, el INDEC difundió los datos que reflejan esta tendencia: el porcentaje de jefes y jefas de hogar de 30 y 40 años propietarios de la vivienda que habitan disminuyó de 64,2% en 1991 a 51,9% en 2022. Esta tendencia refleja la creciente inquilinización de la población de las principales ciudades del país.
En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, los hogares inquilinos ya son casi el 40% del total y el acceso a la propiedad de la vivienda parece una misión imposible para la población joven. Según el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Profesional Inmobiliario, sólo el 19% de los propietarios tiene menos de 65 años. La contundencia de estas cifras pasó totalmente desapercibida en el debate político, mostrando la desorientación que tiene la política respecto de la profundidad de los problemas habitacionales de la Argentina.
El caos de la Ley de Alquileres
En la última campaña electoral presidencial, Javier Milei tuvo, entre sus principales ejes discursivos, la denostación de la ahora inexistente Ley de Alquileres. La estrategia fue eficaz porque culpó a una regulación mal diseñada por las fallas del mercado y captó el malestar que la situación generaba en inquilinos y en propietarios. Los primeros asfixiados por el peso del alquiler sobre sus ingresos y desesperados por la falta de oferta, los segundos disconformes con las reglas de juego y la rentabilidad del negocio.
El contexto macroeconómico en el que la Ley de Alquileres fue cuestionada no podía ser peor. Alta inflación, enorme brecha cambiaria y boom de alquileres turísticos temporarios. La oferta formal de viviendas en alquiler se redujo en su máximo histórico y se dolarizó, mientras que la relación entre el precio del alquiler y los salarios alcanzó su peor ratio.
Con la derogación de la Ley y la precaria estabilización de la macroeconomía, los números duros del mercado formal muestran un nuevo equilibrio que visto de lejos pueden presentarse como una leve mejoría, producto de un importante aumento de la oferta y cierta caída del peso del alquiler sobre el salario. Sin embargo, tal como refleja el Índice de Emancipación elaborado por el Instituto de Desafíos Urbanos (IDUF), el acceso a la vivienda sigue siendo un problema sofocante para las personas que alquilan. En el último trimestre de 2024 el costo del alquiler de un monoambiente representó más del 50% del ingreso promedio de un joven con trabajo formal.
Más allá del Estado
Hasta acá la discusión política puso el foco en el rol del Estado para mediar entre propietarios e inquilinos, defender a unos o comprender a otros. Presencia o ausencia del Estado, la discusión sobre cuál es el punto justo en el que la regulación tiene que mediar entre las partes dominó la conversación de la política, impidiendo realizar un análisis más profundo sobre la problemática y su alcance social real.
Por lo pronto, las discusiones sobre los alquileres se redujeron, hasta ahora, siempre al análisis de la oferta formal y el precio de los alquileres que publican los portales inmobiliarios. Sin embargo, una encuesta nacional realizada en 2023 nos ofrece datos muy relevantes para comprender el problema de los alquileres con otra perspectiva. Dicha encuesta mostró que el 49,5% de las personas que alquilan encontraron su vivienda por fuera del mercado, a través de familiares, amigos o conocidos. Sólo el 27% declaró alquilar a través de inmobiliarias tradicionales o portales inmobiliarios. Y casi el 40% de los inquilinos lo hace sin contrato. El acuerdo en esos casos es sostenido por las redes no mercantiles, donde la confianza y el conocimiento de las necesidades económicas de las partes suele atravesar consideraciones diferentes a las lógicas del mercado.
La situación en CABA
En la Ciudad, por caso, una investigación cualitativa del IDUF a partir de grupos focales arrojó hallazgos similares: la emancipación residencial de los jóvenes parece ser hoy en día un problema que se resuelve en la enorme mayoría de los casos gracias a la ayuda familiar y con un esfuerzo económico asfixiante para quienes deciden dejar el hogar familiar. Entre las principales conclusiones de dicha investigación, se destacan dos aspectos. El primero de ellos es que, entre los jóvenes, emanciparse del hogar familiar depende principalmente de la posibilidad de acceder a una vivienda de algún integrante de su familia ampliada.
De hecho, los jóvenes de todos los barrios y sectores sociales identifican a esas redes familiares como imprescindibles para su emancipación. Y en muchos casos, aún sin enfrentar costos de alquiler prohibitivos y contando con ingresos laborales, tienen dificultades para enfrentar todo el resto de los gastos que supone la experiencia de vivir solos. El segundo aspecto que surge de dicha investigación es la identificación de barreras más exigentes para aquellos inquilinos hijos de inquilinos, donde las redes familiares no logran cumplir la función de amortiguador de la crisis habitacional.
Las familias, al límite
En la medida en la que no se tome en cuenta el limite al que están llegando las redes familiares y sociales para saldar el problema de acceso a la vivienda de una parte cada vez más importante de la sociedad, cualquier política pública que trabaje exclusivamente sobre el mercado formal de alquileres va a desatender al universo mayoritario de la población inquilina, que está por fuera de esa formalidad.
Es imprescindible que la política entienda la coyuntura crítica alrededor del problema de la vivienda y abra una etapa de diálogo orientada a alumbrar una nueva mirada. Se está agotando el “bono habitacional” que heredamos de nuestro maltrecho Estado de Bienestar del siglo XX.
Mientras no trabajemos para gestionar a tiempo la provisión de un nuevo flujo de vivienda accesible (priorizando la propiedad pública y la tenencia en alquiler) y omitamos que hoy en día las fallas del mercado de alquileres están siendo amortiguadas por diversas estrategias personales (convivir, endeudarse, tener pluriempleo, etc.) y redes de solidaridad familiares y comunitarias a la que acuden las personas que alquilan, veremos cómo se va consumiendo lenta y silenciosamente el stock habitacional de la última generación de adultos propietarios. Consumido el stock, indefectiblemente el problema de los alquileres en la Argentina irrumpirá con el dramatismo que irrumpe en la escena política de otros países y probablemente ya sea demasiado tarde y costoso corregirlo.
Manuel Socías