El sector inmobiliario cerró en 2019 el año con los niveles más bajos de actividad en las últimas dos décadas. El congelamiento del crédito hipotecario tras la devaluación desatada en abril de 2018 desplomó la cantidad de operaciones de compraventa. Esta situación cambió las condiciones de negociación entre compradores y propietarios, que tuvieron que comenzar a aceptar reducciones cada vez más pronunciados del precio en dólares para poder concretar las ventas.
Según datos de la consultora Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires los dueños de inmuebles que buscan vender sus propiedades tuvieron que convalidar precios hasta 14% más bajos en algunos barrios para que las operaciones no se frenen. En el Gran Buenos Aires la tendencia es aún mayor: en ciertos municipios la reducción de precio respecto a la pretensión original llegó hasta el 25%.
Los analistas del sector creen que, por un lado, la señal de caída de precios general en las propiedades como consecuencia de la crisis cambiaria «empezó tarde». Por ello, vislumbran que hay margen para que los valores en dólares sigan cayendo, en especial en sitios con precios más estables como Barrio Norte, Caballito, Chacarita, San Telmo o Villa Devoto.
Por otro lado, ejecutivos inmobiliarios no ven que en las condiciones actuales haya posibilidades concretas para que la actividad del sector pueda repuntar, hasta tanto no se recupere el crédito hipotecario.
Precios: los barrios que más se abarataron
De acuerdo al relevamiento de Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires la caída promedio del precio de los inmuebles -considerando todos los barrios- fue de 5,5%. Analizando caso por caso, se ven locaciones que pueden ser hasta 14% más baratas que hace un año.
Eso sucedió, por ejemplo, en el barrio de Almagro. En segundo lugar se ubicó Congreso, con una baja de 13%. El barrio de Once registró una reducción en las pretensiones de los propietarios de 10,1%, seguido de Belgrano C (-9,4%), Palermo (-8,6%) y Parque Chacabuco (-8,4%).
Un puñado de barrios fue a contramano de la tendencia general y registró aumentos en sus precios según el sondeo, que abarca el período noviembre 2018-noviembre 2019. Mataderos, por ejemplo, se encareció 4,6%. Más atrás, La Paternal lo hizo un 2,5%; San Telmo, un 2,2%; Parque Avellaneda, un 1,1% y Agronomía, un 0,9%.
Fuera de la Capital Federal la disminución de precios fue incluso más marcada. En términos generales, según Reporte Inmobiliario, al mes de diciembre la caída interanual de los precios en dólares llegó al 13% en el Gran Buenos Aires.
En ese sentido, hubo localidades como Quilmes en que la negociación entre propietarios y potenciales compradores llevó a una baja de 25% entre el precio pretendido inicial y el que se terminó pagando para cerrar la operación.
En segundo lugar, La Plata registró una caída de 20%. Ramos Mejía, en el partido de La Matanza, siguió con 19,6% de retroceso en los valores en dólares. Lomas de Zamora, por su parte, tuvo un descenso de 17,3%, Avellaneda de 16,3% y Morón de 16,1%.
Qué espera el sector inmobiliario para este año
Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, aún no ve «cómo pueda reactivarse el mercado todavía». Consideró: «Ya estamos entrando en un tercer año de baja actividad. Con una acumulación de oferta de departamentos en venta persistente, estos van a seguir bajando en dólares de a poco, a menos que se logre estabilidad real de tipo de cambio, algo muy difícil».
Por su parte, Adrián Milberg, ejecutivo de Baigún Operaciones Inmobiliarias, diferencia aquellos casos en que los propietarios tienen la necesidad o la urgencia de vender y si la propiedad es nueva o usada. «Cuando una vivienda está para estrenar, el desarrollista escucha un poco más. Eso puede derivar en una negociación de entre 5 y 10% del precio del inmueble. Y por otra parte, para una propiedad que está -por ejemplo- hace dos años en oferta, se puede negociar hasta un 15% de baja de precio», explicó.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, los últimos datos de noviembre de 2019 marcan que la cantidad de operaciones de compraventa realizadas cayó casi 35% interanual. Las escrituras formalizadas con créditos hipotecarios fueron solo 242, 11,4% menos que las registradas un año antes.
«Antes de las elecciones había mucha incertidumbre sobre las políticas económicas para intentar frenar la inflación, pero ahora no se está viendo un rumbo de estabilidad económica aún. Se agrava la situación con el cepo cambiario y varias distorsiones en el tipo de cambio», dijo Balayan (Maure). «Si no se sabe muy bien cuál es el verdadero tipo de cambio es difícil tasar y establecer el valor de los inmuebles», agregó.
En tanto, Milberg (Baigún) afirmó que «la falta de crédito hipotecario es un problema que hubo siempre«. «Y la construcción es un sector que aglutina a otros de los rubros más importantes del país. Creo que es un momento bisagra: ahora el mercado y las decisiones están en ´stand by´. Igual hay que saber que los precios de las propiedades nunca van a bajar en la misma proporción a la devaluación que hubo. No hay que olvidarse que los inmuebles son un bien que se usa como inversión y resguardo de valor», finalizó.